Objektnummer:
274
Preis:
auf Anfrage
Fläche:
2.900 m²
Provision:
5,95 % inkl. 19 % MWST. Sämtliche Angaben erfolgen nach bestem Wissen. Irrtum, Zwischenverkauf vorbehalten. Der Käufer zahlt im Nachweis- oder Vermittlungsfall an die Webmanager GmbH (Gewerbeimmobilien-Makler.com) eine Maklerprovision von 5,95 % (inkl. 19 % MWST) vom Kaufpreis, unbeschadet von Leistungen der Gegenseite.
Beschreibung:
Gewerbehallen-Komplex in Top-Lage Baden-Baden – Eigennutzung mit sofortigem Cashflow + Erweiterungspotenzial
Im Alleinauftrag ab sofort zu verkaufen:
Bebautes Gewerbegrundstück mit moderne Light-Industrial-Halle und repräsentativem Bürogebäude im Gewerbegebiet Baden-Baden Steinbach-Bollgraben (Sichtlage B3 neu).
Nutzungsmöglichkeiten / USP’s:
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Ideal für:
– Light Industrial / Produktion
– Logistik / Lager
– Großhandel
– Storage / Fulfillment
– Ausstellung / Kombination Büro & Gewerbe
Eckdaten:
– Grundstück: ca. 6.945 m²
– Gesamtfläche: ca. 2.900 m²
– Hallenflächen gesamt: ca. 2.270 m²
– Büroflächen: ca. 630 m²
Hallenaufteilung:
– Halle West: ca. 760 m²
– Zwischenhalle: ca. 580 m²
– Halle Ost: ca. 930 m²
Deckenhöhen: ca. 4,75 m bis ca. 9,15 m
Trafostation:
– ca. 320 kW techn. möglich ( = 400 kVA)
– aktuell vereinbarte Anschlussleistung: 200 kW ( = 210–220 kVA), Erweiterung prüfbar.
– Mittelspannungsanschluss
– industrielle Grundstruktur
Vorteil: Eigene Trafostation auf dem Grundstück mit Mittelspannungsanschluss – ausgelegt für industrielle Nutzung sowie PV-Eigenstromkonzepte.
Energie- und Photovoltaikpotenzial:
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Die Liegenschaft bietet aufgrund ihrer Dachflächen und der vorhandenen elektrischen Infrastruktur hervorragende Voraussetzungen für die Installation einer Photovoltaikanlage zur Eigenstromnutzung. Unter Berücksichtigung der vorhandenen Dachgeometrie (Sheddach, Flachdachbereiche sowie Dachaufbauten) ergibt sich eine realistisch nutzbare PV-Fläche von ca. 1.400 – 1.700 m².
Die Dachflächen ermöglichen vorbehaltlich netztechnischer Prüfung voraussichtlich die Installation einer Photovoltaikanlage mit ca. 250–300 kWp. Der zu erwartende Jahresertrag läge bei rund 250.000 – 330.000 kWh Strom pro Jahr. Für Eigennutzer mit Produktions-, Logistik- oder energieintensiven Prozessen würde sich daraus ein erhebliches wirtschaftliches Potenzial ergeben:
– Reduzierung der Stromkosten um bis zu ca. 50.000 € jährlich (bei Eigenverbrauch)
– Alternativ ist eine Einspeisung ins öffentliche Netz möglich.
Weitere Besonderheit: Sofortige Einnahmen + Eigennutzung:
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Der Verkäufer mietet die Gewerbeimmobilie für eine Übergangszeit von ca. 1 bis 1 ,5 Jahre zurück. Mieteinnahmen: ca. EUR 168.000,- p. a. (kalt, netto).
Vorteil für Käufer:
– sofortiger Cashflow nach Erwerb
– Planungssicherheit für Eigennutzung
– nahtloser Übergang in eigene Nutzung möglich
Entwicklungspotenzial:
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– Erweiterungsfläche vorhanden
– geplante Erweiterung, Aufstockung:
ca. 960 m² Hallenfläche
ca. 675 m² Bürofläche
Pläne bereits vorhanden (inkl. Bauvoranfrage und Zusage der Behörden).
Ausstattung:
Baujahre: ca. 1985 – 2007 (mehrere Bauabschnitte).
Zustand: sehr gepflegt / laufend modernisiert.
Bürogebäude (repräsentativ):
– moderne Glasfassaden
– Personenaufzug
– Klimaanlagen, neu
(ca. EUR 100.000,- in 2024 investiert)
– Lüftungssystem
– hochwertige Innenausstattung (u. a. Parkett, neue Küchezeile)
– helle, repräsentative Räume
Hallen:
– Schwerlastböden (Beton)
– Starkstrom / eigener Trafo
– Druckluftsystem
– ebenerdige Andienung (großes Tor)
– Sozialräume inkl. Duschen & WCs
– Hallenhöhen ca. 4,75 m bis ca. 9,15 m
Lager- und Heizungskeller:
– 2 Räume mit insges. ca. 50 qm
Außenflächen:
– ca. 30 PKW-Stellplätze
– befestigte Rangier- und Hofflächen
– vollständig eingefriedetes Grundstück
– gute Andienbarkeit für Logistik
Trafo-Daten:
Phasen-Transformator
Hersteller: ELIN
Typ: TDQ-402A02S5H-99
Baujahr: 2002
Nennleistung: 400 kVA
Spannung:
Primär: 20.000 V (Mittelspannung)
Sekundär: 400 V (Niederspannung)
Frequenz: 50 Hz
Kühlung: ONAN (Öl, natürlich)
Mittelspannungs-Schaltanlage:
Hersteller: Merlin Gerin (Schneider Electric)
Baujahr: 2002
Typ: RM6
Spannung: 24 kV
Strom: 630 A
Trafo-Boden:
Kabelkeller / Kabeltrasse
Darunter:
Mittelspannungskabel (20 kV)
Erdung
evtl. Reserveleitungen
Das Objekt wurde von den Stadtwerken Baden-Baden per Glasfaser erschlossen.
Altlasten sind nicht bekannt.
Im Baulastenverz. sind keine Eintragungen vorhanden.
Ein Teilbereich des Flachdachs weist Undichtigkeiten auf und wird derzeit im Rahmen einer technischen Überprüfung untersucht.
Energieausweis ist in Arbeit.
Sonstiges:
Ihr Ansprechpartner bei Gewerbeimmobilien-Makler.com:
Herr Achim Kilgus
Diplom-Betriebswirt (BA)
Makler mit Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO)
Makler mit französischer Zulassung
Gewerbeimmobilien-Makler.com Webmanager GmbH
Hauptstraße 19
D-76547 Sinzheim/Baden-Baden
Tel. 072 21 / 991 944
E-Mail: info@gewerbeimmobilien-makler.com
Es gelten weiterhin unsere AGB unter https://gewerbeimmobilien-makler.com/agb/
Provision für Käufer:
5,95 % inkl. 19 % MWST. Sämtliche Angaben erfolgen nach bestem Wissen. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Der Käufer zahlt im Nachweis- oder Vermittlungsfall an die Firma Webmanager GmbH (Gewerbeimmobilien-Makler.com) eine Maklerprovision von 5,95 % (inkl. 19 % MWST) vom Kaufpreis, unbeschadet von Leistungen der Gegenseite. Grunderwerbssteuer, Notar- u. Gerichtskosten trägt der Käufer. Das Geschäft bzw. die Zahlung der Provision hat in Euro zu erfolgen. Gerichtsstand ist das Amtsgericht Baden-Baden.
Geldwäsche:
Als Immobilienmaklerunternehmen ist die Webmanager GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 10 Abs. 3 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss.
Objektdaten und Angaben:
Alle Angaben stammen vom Eigentümer/Vermieter oder von sonstigen Dritten und verstehen sich ohne Gewähr. Wir machen darauf aufmerksam, dass sämtliche Objektdaten und Angaben auf den Informationen des Eigentümers/Vermieters oder von sonstigen Dritten beruhen und von uns daher keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Daten und Angaben übernommen wird.
Lage:
Gewerbegebiet Steinbach-Bollgraben, D-76534 Baden-Baden – exponierte Sichtlage an der Bundesstraße B3 neu.
Mikrolage – Sichtbarkeit, Erreichbarkeit, Frequenz:
Der Standort befindet sich in exponierter Sichtlage direkt an der B3 neu, einer der wichtigsten Verkehrsachsen der Region.
Mit dem Lückenschluss bei Sinzheim (Fertigstellung war Ende 2025) hat die B3 neu erheblich an Bedeutung gewonnen: Sie ermöglicht nun eine durchgehende, leistungsfähige Verbindung von Rastatt bis in die Ortenau und eine deutlich beschleunigte Anbindung an die Autobahn A5 (Basel–Frankfurt).
Ergebnis:
– deutlich erhöhtes Verkehrsaufkommen
– hervorragende Sichtbarkeit für gewerbliche Nutzungen
– optimale Erreichbarkeit für Kunden, Mitarbeiter und Logistik
Die Autobahn A5 ist über mehrere Anschlussstellen in wenigen Minuten erreichbar, was eine überregionale und internationale Anbindung auf höchstem Niveau sicherstellt.
Der Flughafen Karlsruhe/Baden-Baden ist in ca. 15 Minuten erreichbar und bietet zusätzliche Standortqualität für international tätige Unternehmen.
Planungsrecht – maximale Flexibilität für Gewerbe:
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mit folgender Ausweisung:
– Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO
– GRZ: 0,7 → hohe Flächenausnutzung
– GFZ: 1,5 → überdurchschnittliche Baumasse möglich
– bis zu 3 Vollgeschosse
= Ein hochflexibler, entwicklungsstarker Gewerbestandort mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten (Produktion, Logistik, Dienstleistung, Verwaltung).
Makrolage – wirtschaftsstarke Kernregion Europas:
Der Standort liegt in der Wirtschaftsregion Mittelbaden, einer der leistungsfähigsten Regionen Südwestdeutschlands – strategisch eingebettet im Dreiländereck Deutschland–Frankreich–Schweiz.
Zentrale Entfernungen:
– Karlsruhe: ca. 40 km
– Strasbourg: ca. 58 km
– Stuttgart: ca. 110 km
– Basel: ca. 167 km
– München: ca. 336 km
– Paris: ca. 527 km
Europäische Metropolen wie Paris, Zürich, Mailand oder Berlin sind im Tagesverkehr erreichbar. Der Standort gehört damit zu den wirtschaftlich stabilsten Regionen Deutschlands.
Wirtschaftsstruktur – globale Player & starker Mittelstand:
Die Region ist geprägt durch eine außergewöhnlich leistungsfähige Kombination aus Industrie, Technologie und Dienstleistungen. Zu den bedeutendsten Arbeitgebern zählen u. a.:
– Mercedes-Benz Group (Rastatt, Gaggenau)
– Robert Bosch GmbH (Bühl)
– Schaeffler Technologies (Bühl)
– Getinge / Maquet (Rastatt)
– Heel GmbH (Baden-Baden)
Ergänzt wird dies durch eine Vielzahl innovativer mittelständischer Unternehmen, die von den exzellenten Standortbedingungen profitieren.
Ergebnis: hohe wirtschaftliche Stabilität
– starke industrielle Wertschöpfung
– nachhaltige Nachfrage nach Gewerbeflächen
Innovationsumfeld & Zukunftsfähigkeit:
Die Nähe zur TechnologieRegion Karlsruhe sowie zum Karlsruher Institut für Technologie (KIT) schafft direkten Zugang zu:
– Forschung & Entwicklung
– Fachkräften
– Technologietransfer
Zusätzlich bietet die Nähe zur Europametropole Straßburg weitere internationale Impulse.
Werden Sie Teil dieser boomenden Wirtschaftsregion.